●迷走日記●by夏うさぎ

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2007年 09月 30日

不動産投資関連用語 

宅建には全く出てこなかった分野なので一からの勉強になります。

DCF法(Discounted Cash Flow)各年のキャッシュフローを年利により割り引いて現在価値に換算したもの


OER(運営支出比率)     :運営経費÷総収入

BER(損益分岐比率)     :(運営経費+借り入れ金元利支払額)÷可能総収入

DSCR(借入金償還余裕率) :純収益÷借り入れ金元利支払額

OER(Operating Expense Ratio)は、各年度の運営支出の有効総収入に占める割合であり、費用対収益の分析指標

BER(Break-even Ratio)は、各年度の運営支出と借入金返済額の合計額を可能総収入で除して求めた比率をいい、各年度の運営支出と借入金返済額をカバーするには空室率の上限はいかほどかなど分析する指標。

DSCR
(Debt Service Coverage Ratio)は年間元利返済額に対する年間収益率の割合で、DSCRは、大きいほど借入返済の確実性を増し、デフォルトが起きる可能性が低くなる。

NPV(正味現在価値 Net Present Value)各期のキャッシュフローを年利を与えて現価に割り引いた累計額

IRR(内部収益率 Internal Rate of Return)投資した金額に対して、どのくらい分配金が戻ってきたのか、分配金を現在価値に引き直して複利計算し、その結果を年率で表示する。


写真は北海道銘菓「わかさいも」です。
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by natsu-usagi | 2007-09-30 16:50 | FP資格
2007年 09月 29日

建築協定 旭山プリン

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写真は旭山プリンのバニラです。他にもベークド・チーズ、パンプキン等があります。


(建築協定の目的)第69条 

市町村は、その区域の一部について、住宅地としての環境又は商店街としての利便を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善するために必要と認める場合においては、

土地の所有者及び借地権を有する者

(土地区画整理法第98条第1項(大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第83条において準用する場合を含む。次条第3項、第74条の2第1項及び第2項並びに第75条の2第1項、第2項及び第5項において同じ。)の規定により仮換地として指定された土地にあつては、当該土地に対応する従前の土地の所有者及び借地権を有する者。以下「土地の所有者等」と総称する。)

が当該土地について一定の区域を定め、その

区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準についての協定(以下「建築協定」という。)を締結することができる旨を、条例で定めることができる。

3 第1項の建築協定書については、土地の所有者等の全員の合意がなければならない。

ただし、当該建築協定区域内の土地(土地区画整理法第98条第1項の規定により仮換地として指定された土地にあつては、当該土地に対応する従前の土地)に借地権の目的となつている土地がある場合においては、当該借地権の目的となつている土地の所有者以外の土地の所有者等の全員の合意があれば足りる。


建築協定の変更)第74条 建築協定区域内における土地の所有者等は、前条第1項の規定による認可を受けた建築協定に係る建築協定区域、建築物に関する基準、有効期間又は協定違反があつた場合の措置を変更しようとする場合においては、その旨を定め、これを特定行政庁に申請してその認可を受けなければならない。


建築協定の廃止

第76条 建築協定区域内の土地の所有者等(当該建築協定の効力が及ばない者を除く。)は、第73条第1項の規定による認可を受けた建築協定を廃止しようとする場合においては、

その過半数の合意をもつてその旨を定め

これを特定行政庁に申請してその認可を受けなければならない。



だらだらと書いてしまいましたがポイントは

建築協定

成立→区域内の土地所有者等の全員の合意が必要

変更→協定締結者全員の合意が必要

廃止→過半数の合意が必要


ですね。
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by natsu-usagi | 2007-09-29 17:32 | FP資格
2007年 09月 29日

自己契約及び双方代理  ロートンヌ モンブラン

宅建を受けるときに民法は勉強したのですが忘れているところが多くて復習が必要です。


民法 第108条
    (自己契約及び双方代理)


同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。


自己契約・双方代理の禁止と言われている条文です。

その効果は無権代理になり無効ではないというところがややこしいですね。

ということで代理権が無い者が契約した場合でも契約が有効になる場合があります。



民法 第112条 (代理権消滅後の表見代理)

代理権の消滅は、善意の第三者に対抗することができない。ただし、第三者が過失によっ
てその事実を知らなかったときは、この限りでない。


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写真はロートンヌのケーキ。とても美味しかったです。


ロートンヌ

住   所 : 〒189-0001東京都東村山市秋津町5-13-4
営業時間 : 10:00~22:00(日曜・祝日10:00~21:00)
定 休 日 : 毎週水曜日(月の最終週は休まず営業)
T E L : 042-391-3222
F A X : 042-390-5376
西武池袋線秋津駅南口、JR武蔵野線新秋津駅下車。
ともに秋津商店街沿い徒歩約5分。
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by natsu-usagi | 2007-09-29 16:24 | FP資格
2007年 09月 28日

タジマハール 中野区

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新井薬師駅近くのカレー屋さん。4種類のカレーとナン、サフランライス食べ放題で890円です。今まで中野区にはあまり来た事が無いのですが魅力的な所だと知りました。
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by natsu-usagi | 2007-09-28 17:38 |
2007年 09月 25日

中野サンモール

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中野サンモールは活気があります。昨今問題になっている駅前シャッター通りではありませんね。
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by natsu-usagi | 2007-09-25 12:35 |
2007年 09月 25日

カフェギャラリー CHA-ENN 茶園

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ランチで中野のカフェギャラリー ちゃえん に来ています。店内は一言で言うと癒しの空間です。

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本日のおすすめの
小豆と鶏団子のスープ
玄米ご飯と漬物付きで600円です。

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小豆のほのかな甘さとゴボウ、春菊も入っていて栄養価も高いです。

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コーヒー、ウーロン茶を付けると900円です。女性好みのお店ですね♪ご馳走様でした。癒されました。


カフェギャラリー CHA-ENN 茶園

〒164-0001 東京都中野区中野5-68-7  ライオンズマンション中野第3-202
TEL 03-3388-6151     FAX 03-3389-3726

AM11:00~20:00 定休日 月曜 
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by natsu-usagi | 2007-09-25 11:52 |
2007年 09月 19日

【調査結果】平成19年都道府県地価調査に基づく地価動向について(概括)

平成19年7月1日時点の都道府県地価調査によると、平成18年7月以降の1年間の地価動向は、三大都市圏においては2年連続して上昇し、地方圏においては、下落幅が縮小したものの、依然として下落地点が大半を占めた。その結果、全国平均で見ると、住宅地はほぼ横ばい、商業地は16年ぶりにわずかな上昇となった。



1  三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気回復が続く中、旺盛なマンション・オフィス需要や企業収益の改善を背景として、それぞれの地域の平均が上昇するとともに、都市の中心部から周辺地域へ上昇傾向が広がったが、その広がり方は利便性・住環境により一様ではない。また、三大都市圏都心の一部で高い上昇率を示した地点の中には、今年に入って上昇率が低下した地点も見られた。


2  その他の地方圏においても、地方中心都市を中心に、地域活性化の取り組み、市街地整備や交通基盤整備等による利便性・収益性の向上を反映して、上昇地点が増加した都市やはじめて現れた都市が増加し、下落地点についても、その半数以上で下落幅が縮小した。しかしながら、地方圏全体では、依然として下落地点が大半である。

 このように、今回の都道府県地価調査に基づく地価動向は、総じて見れば、三大都市圏・地方ブロック中心都市の都心の上昇傾向が周辺地域に広がり、その他の地方圏でも地方中心都市を中心に上昇地点が増加するなど地価の持ち直しの兆しが広がりを見せ始めたが、地方圏の大半の地点では依然として下落が続いている。
なお、地価動向の先行きについては、景気・金利動向、需給バランスの動向、内外投資家の動向の影響などに留意すべきである。

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by natsu-usagi | 2007-09-19 22:19 | FP資格
2007年 09月 17日

平成19年地価公示に基づく地価動向について(概括)

もう9月も半ばだというのに暑い一日でしたね。

世間では3連休でしたが私は仕事をしたりCFP資格審査試験の勉強をしたりして過ごしていました。

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 平成19年1月1日時点の地価公示によると、平成18年1月以降の1年間の地価動向は、三大都市圏においては上昇し、地方圏においては下落幅は縮小したものの引き続き下落となった。その結果、全国平均で見ると、住宅地及び商業地ともに16年ぶりにわずかな上昇となったが、これは地点数の多い三大都市圏及び地方ブロック中心都市の上昇が押し上げたものである。

1.  景気回復・都心回帰の動きの中、三大都市圏及び地方ブロック中心都市を中心に、それぞれの地域全体の平均が上昇となったが、これは、高級住宅地、ブランド力の高い地域や鉄道新線沿線の地域等利便性・収益性の高い限られた一部地域における高い上昇が地域全体の平均を押し上げたものである。
 また、マンション・オフィス需要の増大や不動産証券化市場の規模の拡大が地価の上昇傾向に寄与していると考えられる地域が見られた。先行きについては、今後の景気・金利動向、マンション分譲価格の設定を含めた供給側の動向やそれに対する需要側の動向、マンション・オフィス賃料の動向の影響などに留意すべきである。

2.  地方中心都市等においても、都市再生・地域再生の取り組み、市街地整備や交通基盤整備等による利便性・収益性の向上を反映して、上昇地点が現れ、又は増加している地域もあったが、その他の地域においては、おおむね下落幅は縮小しているものの依然として下落が続いた。


 このように、今回の地価公示に基づく地価動向は、総じて見れば、三大都市圏及び地方ブロック中心都市の一部に地価の上昇傾向が見られる一方、地方圏では引き続き下落傾向が見られるが、先行きについては、景気・金利動向、需給バランスの動向の影響などに留意すべきである。



東京都において限られた地域の地価の上昇については

六本木の再開発、表参道ヒルズなどのブランド力。豊洲の再開発、ゆりかもめ延伸などですね。

下記事の中目黒駅前の地価も上がることでしょう。

地方中心都市に関してはあまり具体的には分からないのですが

下落幅は縮小しているものの地価は下落が続いているということで

こういうところからも格差社会と言われているのでしょうね。

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写真は豊洲のららぽーとです。
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by natsu-usagi | 2007-09-17 18:07 | FP資格
2007年 09月 09日

パウンドケーキ専門店 エニスモアガーデン

目黒区青葉台。西郷山公園の近くにあるパウンドケーキ専門店 エニスモアガーデン

に行きました。旧山手通りから少し入ったところ。高級住宅街に立地していてとても静かな環境でした。


中も落ち着いた雰囲気でとても居心地が良かったです。
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栗のパウンドケーキ 350円
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黒ゴマのパウンドケーキ 300円 健康に良い黒ゴマがたっぷりと入っていて味わい深かったです。
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ハーブコーディアル ネトル 700円シロップ漬けしたネトル(西洋イラクサ)とブラックカラントを炭酸水で割ったものでビタミンCをバランスよく含んでいて健康維持に効果があるそうです。

初めて頂いたのですが本当に美味しかったです。
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紅茶500円 
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エニスモアガーデン
東京都目黒区青葉台2-3-14
Tel.03-5728-4737


ところで東急東横線中目黒駅前が市街地再開発されていて驚きました。

私が知っているころの中目黒は図書館や小さなスーパーや木造のアパートなどがあったのですが

いずれは地上45階、地下2階(一部3階)の高層ビルになり商業施設540戸の住宅が入る予定だということです。

思い出深い場所なので変わってしまうのは少し寂しい感じもしました。
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by natsu-usagi | 2007-09-09 20:33
2007年 09月 03日

宅地建物取引主任者法定講習会

今日は宅地建物取引主任者法定講習会に行ってきました。

法令改正が主な内容で

平成17年度の耐震偽装問題を受けての建築確認の厳格化や不動産登記のコンピューター化。

瑕疵担保責任や物件調査など幅広く講義を受け無事に新しい主任者証も頂きました。

今後の実務に、又CFP試験にと生かしていきたいと思います。
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by natsu-usagi | 2007-09-03 22:07 | FP資格